RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA E AS MUDANÇAS TRAZIDAS PELA LEI Nº 13.786, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018

No dia 27 de dezembro de 2018, foi sancionada a Lei n° 13.786, que alterou as Leis n° 4.591/64 e 6.766/79, para disciplinar a resolução do contrato de compra e venda por inadimplemento do adquirente de unidades em incorporação imobiliária.
Incorporação imobiliária que se considera como um negócio jurídico que, nos termos da Lei 4.591/64, tem por finalidade promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas.
Assim a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passou a vigorar acrescida dos artigos, 35-A, 43-A e 67-A.
É inegável que em razão de grande especulação imobiliária, aliada à crise financeira que tomou o país, no decorrer dos últimos anos os tribunais, incluindo o Superior Tribunal de Justiça, se tornaram cenário de milhares de demandas judiciais proposta pelos adquirentes visando o desfazimento de contratos celebrados, sob o argumento de não possuírem mais condições financeiras de arcar com o pagamento ajustado.
Assim sendo, sobreveio a Lei nº 13.786/2018 para disciplinar e uniformizar as aludidas decisões judiciais, as quais, foram amplamente divergentes acerca desse tema nos últimos anos.
O artigo 43-A regulamentou e deu licitude inquestionável ao prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel contados a partir do prazo fixado contratualmente, prevendo que, desde que expressamente previsto no contrato de promessa de compra e venda, tal atraso não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente, nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Já o artigo 67-A, veio a tratar sobre os descontos/retenções e a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, em caso de desfazimento do contrato celebrado, por vontade/culpa desse, sendo nesse ponto, a mudança mais drástica e relevante.
E é nesse cenário que se travavam as maiores discussões, considerando que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ao tratar da retenção contratual, passeavam pelas porcentagens que variavam de 10 à 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores até então pagos pelos consumidores.
Consoante determinação trazida pela nova Lei, tem-se que em caso de desfazimento do contrato de compra e venda, o incorporador está autorizado a reter 25% (vinte e cinco por cento) do total dos valores efetivamente pagos pelo imóvel, de forma a uniformizar as decisões, as quais muitas delas consideravam 10% (dez por cento) como razoável a indenizar o incorporador pelo tempo de contrato.
Ou seja, tal percentual é destinado a multa e ao pagamento da indisponibilidade da unidade para venda, e ainda para o pagamento das despesas administrativas e custos de manutenção do contrato por todo o tempo de vigência.
Além disso, em seu parágrafo 5°, a nova redação traz que quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, isto é, a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, admite-se que nessa hipótese, a retenção contratual pelo incorporador se opere no limite de 50% (cinquenta por cento).
Conforme mencionado, se o incorporador constituir Patrimônio de Afetação, na forma da Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, poderá operar a retenção dos valores pagos na porcentagem de 50% (cinquenta por cento) dos valores efetivamente pagos pelo promitente comprador.
Ainda, a Legislação trata sobre a comissão de corretagem, trazendo de uma vez por todas que quando de eventual rescisão do contrato por opção do comprador, na restituição dos valores pagos, deve ser deduzido integralmente tais valores quando os mesmos tiverem sido pagos pelo incorporador.
Pacificou-se, portanto, o entendimento de que o comprador do imóvel deve suportar a taxa de corretagem, ainda que o negócio não se efetive em virtude de seu arrependimento ou insuportabilidade contratual.
Por conseguinte, a nova redação dada a Lei n° 4.591/64 veio a empenhar-se a evitar que os adquirentes venham a rescindir o contrato sob o argumento de mero arrependimento na aquisição do imóvel, para eliminar os riscos naturais da aquisição de imóveis, uma vez que o incorporador não pode ser prejudicado pela desistência do negócio por parte do comprador, exigindo-se assim que se promova o retorno das partes ao status quo ante.
Evidentemente a citada legislação dedica-se a tentar solucionar a grave crise econômica enfrentada pelo mercado imobiliário desde o ano de 2014, fazendo com que, através de multas/retenções que fazem doer os adquirentes, diminuam a quantidade de desfazimento de contratos de compra e venda, na tentativa de aquecer novamente o mercado imobiliário.

Referencias:
https://www.conjur.com.br/…/alan-melo-contratos-compra-vend…> Acesso em Acesso em 15 de janeiro de 2019.
<http://www.irib.org.br/…/o-regime-da-afetacao-patrimonial-n…> Acesso em 15 de janeiro de 2019.
<http://www2.camara.leg.br/…/lei-13786-27-dezembro-2018-7875…> Acesso em 15 de janeiro de 2019.

Fonte: Matheus Del Sentde Souza
Estagiário Cível do escritório LIMA LOPES, CORDELLA E ADVOGADOS ASSOCIADOS